近日，我国将依民法典明确要求，全面推进房产“带押过户”。这意味着，二手房交易市场将进一步活跃和便利。
今天，笔者跟大家好好聊一下买房按揭贷款和“带押过户”那些事，知道了按揭的本质，我们才可以更好地进行“带押过户”操作。
俗话说，按揭按揭，天下皆知。买房是中国人永远的话题，按揭也一样，很多人都知道买商品房要按揭贷款，每月还款。那么，到底按揭是什么意思呢？
按揭是一种贷款方式，以所购房屋或物品为抵押向银行贷款，然后分期偿还。就是你想买一套房子，但是你没有足够的钱，于是你找银行借钱，银行说好，但是你要把房子抵押给我，如果你不能按时还钱，我就有权拿走你的房子。
这样，你就可以用银行的钱买房子了，但是你要每个月还一部分钱给银行，直到还清为止。这就叫按揭。
举个例子，按揭就像你想吃一块蛋糕，但是你没有足够的钱，于是你找糕点店借钱，糕点店说好，但是你要把蛋糕留在店里，如果你不能按时还钱，我就有权吃掉你的蛋糕。这样，你就可以用糕点店的钱买蛋糕了，但是你要每天还一小块钱给糕点店，直到还清为止。
按揭贷款本身就是属于抵押贷款，也就是说，您在购买房屋时，以房屋作为抵押向银行借款，银行对房屋享有抵押权，如果您不能按时还款，银行有权拍卖或变卖房屋来优先受偿。因此，按揭贷款就是一种存在着抵押的贷款方式。
按揭贷款过程中，房屋所有权归银行所有，但使用权归按揭人手里，按揭人在贷款未还清之前只可以居住或出租，不能抵押或转让。这是因为按揭人将房屋的权益或所有权抵押给银行，以担保其按月向银行还本付息的一种抵押贷款。房屋的产权证上会有抵押登记的标记，银行也会持有《他项权利证》作为担保物权的证明。只有当按揭人还清贷款后，才能办理抵押解除登记，恢复房屋的完全所有权和处分权。
当然，有些情况下，取得银行同意。按揭的房子是可以再办理抵押贷款的，这种情况叫作按揭房屋再抵押，或者房屋二抵。但是，这种贷款方式需要满足一些条件，比如：
（1）按揭的房子必须是现房，有房产证和土地证。
（2）按揭贷款必须还款满一年以上。
（3）借款人必须有稳定的收入和良好的信用记录。
（4）房屋必须有足够的余值，即房屋评估价的60%减去未还贷款额度大于等于100万。
（5）房屋应为市场发展潜力较大的优质住宅或商业用房。
按揭贷款的流程通常包括如下几个步骤：
提前还款的时间通常是在借款期限内及贷款发放一年后，且需要经过银行同意才可以提前还款。提前还款的方式有两种，一种是全部提前还款，即将剩余的全部贷款一次性还清，另一种是部分提前还款，即将剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；或将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。
提前还款的费用一般是分两种形式收取，一是按照提前还款时的未结余额的百分比计算（一般是2%到5%），二是若干个月份的利息。不同的银行对于提前还款的规定也不一样，因此您在决定提前还款前务必弄清楚贷款银行的操作流程和收费标准。
带押过户是指对于存在抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，即不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。
这种方式可以节省办理时间，降低制度性交易成本，同时能够保障买卖双方及银行权益。目前我国已经在部分地区推行了带押过户的服务。
带押过户的好处是啥，举个形象的例子：
假设您有一套房产，目前还有50万元的按揭贷款未还清，您想要将这套房产转让给另一个人，对方也需要办理50万元的按揭贷款。
如果不采用带押过户的方式，您需要先归还原来的房贷，然后再办理过户手续，对方再办理新的房贷。这样的话，您需要提前准备50万元的资金，或者向银行申请垫付资金，同时承担相应的利息和手续费。
如果采用带押过户的方式，您无需提前还贷或垫付资金，只需要与您的贷款方和对方的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，并签订相应的协议。然后，您和对方一起向不动产登记机构申请办理转移登记、抵押登记等手续。这样的话，您可以节省时间和成本，同时保障您和对方及银行的权益。
如果您进行带押过户，您的旧房贷利率不会发生变化，您需要按照原来的利率还清剩余的本息。对方的新房贷利率则由对方与其贷款方协商确定，一般会按照当前的市场利率执行。因此，您进行带押过户，对您来说没有利率上的优势或劣势，只是节省了时间和成本。对方进行带押过户，可能会享受到较低的利率，从而降低还款压力。
当然，你可以用获得的售房费用提前还贷，也能节省利息。
如果您是按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期，您可以选择“带押过户”的方式，将您的房产转让给另一个人，并由对方办理新的按揭贷款。但是，您需要与您的贷款方和对方的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，并签订相应的协议。您还需要向当地的不动产登记机构申请办理转移登记、抵押登记等手续。具体的办理流程和条件可能因地而异。
