登陆英伦
英国，一直都是一个很有吸引力的国家，从莎士比亚的故事到霍金的理论，从伦敦的繁华到剑桥的幽静，从市中心的高楼大厦到乡郊的独栋别墅，都让所有人为之趋之若鹜。
加上自脱欧之后，英镑下跌，海外买家等同是享受了额外20%的折扣，所以来自中国，美国，新加坡，马来西亚和中东地区的买家成为海外购买主力。
不过不论你是买房收租，求学，自住或投资英国物业时，都需要了解清楚买房的房产类型，费用，流程，税务等方面的信息，因此这篇英国买房全攻略将从不同方面帮助你全面了解英国物业市场，让你快速掌握英国买房技巧
英国买房的优势
英国买房的优势主要体现在：投资回报，移民，生活，教育以及资产避险。中国内地和香港投资者对英国物业的热情与英国的经济市场稳定性，文化教育优势，优越的法律制度保障以及对私人产权的绝对保护。
资产增值快，投资回报高
在英国买房投资做buy to let一般看两个指标，一个是长期的资产增值即capital gain, 一个是近期的租金回报即rental yield.
在资产增值方面，我们可以看到英国的房价正在以自2004年以来最快的速度增长。对比起2020年疫情刚刚爆发的时候，英国平均房价上涨了21%。
根据Nationwide Building Society最新房产报告显示，英国目前平均房价为£265,312，比去年同期上涨超过£33,000。Rightmove的负责人Tim Bannister表示，英国房产市场正在经历最严峻的供需不平衡形势，买房的需求强劲，但是卖房的供应却跟不上，市场上大部分房产一挂出就在一星期之内找到买家，好的房产甚至在挂牌出售的1小时内已经约满所有看房预约，卖家会同时收到10几20个offer，通过比较选择条件最好，价格最合适的买家进行交易。
Savills认为接下来中部和英格兰北部地区的房价会出现最强势的上涨，预测明年全国平均房价上涨3.5%，到2025年，房价将上涨21.5%。
在租金回报方面，英国的平均租金回报是5%，在某些伦敦外围城镇或是北部地区，租金回报率更可以有10%以上。即便是伦敦地区，受惠于供不应求的租房市场，平均租金回报率从2018年的不足1%一跃到现在的3,4%甚至7,8%以上，非常吸引准买家投资收租。
英国房产产权类型
英国的房产产权类型一般分为永久产权-freehold，租赁产权-leasehold,共享产权-shared ownership以及共享永久产权-share of freehold.
Freehold 永久产权
Freehold顾名思义就是永久地拥有该土地和房屋，所有人既是业主也是地主。英国大部分的house例如联排屋，独栋，半独栋别墅都是属于永久产权。永久产权的拥有者不需要缴纳地租或管理费，对房屋的使用有最大的自由权。
而且因为英国的法律非常悠久和完善，且在一段非常长的时间内没有受到外敌入侵，不同于部分欧洲国家经历过外敌入侵所以永久产权化为乌有，英国的永久产权是真正的长久拥有，部分一级保护建筑经历了几百年的洗礼依然都是同一个家族所拥有，例如在Worcester（伍斯特市）附近的Madresfield Court便是由同一家族持有了超过900年。
Leasehold 租赁产权
顾名思义，租赁产权leasehold就是有“租”的意思，意味着房屋所有人和地主之间会签署一份长期的租约，一般租赁期限有999年，250年，125年，99年等。在租约期间, 房屋的所有权归买家所有，土地的所有权归地主所有，租约到期之后，房产将归土地所有者所有。这种类型的房子都是以flat（大厦）为主。
在英国，房产的价值会随着租期（lease year）的减少而降低，而且很多银行表明不会贷款给租期少于70年的房产。一般来说，当房产的租赁年限低于100年的时候，我们会建议买家慎重考虑。当房产的年限低于80年的时候，一定要找律师跟地主续订租约，确保房产价值和自己的权益。leasehold的业主还需要每年缴纳地租和公共区域管理费。
最近新的产权法（Leasehold Reform Act 2022）出台后取消了新房的地租，打压了一些地主乱收费的现象，保障leasehold业主的权益。很多开发商也开始鼓励leasehold的业主可以以折扣价购买freehold成为永久产权所有人。
Shared Ownership 共享产权
Shared ownership共享产权房引进于1980年，当时政府是为了满足那些无力负担全额房价但是又想拥有长期住所的人的需求。购房者可以根据自己的负担能力购买房产的一部分（一般是房产价值的25%-75%之间），然后对剩余的房产股份支付租金，这种产权一般见于leasehold的物业，即买家还需要按比例支付地租和管理费。在买家经济条件许可的情况下，可以跟共享产权的业主或组织协商逐步赎回剩余的房产所有权，阶梯式实现买房的梦想。
Share of Freehold 共享永久产权
Share of freehold 是指在同一栋楼里的公寓业主共同拥有这栋楼所占的土地的永久所有权。这种形式保障每一位业主对于土地都有平等合理的掌控权，这种类型的产权一般多见于小型的公寓房或者是独栋大厦，一些小的开发商或是私人地主也会把一些永久产权的大房子改造成几个小的公寓房以Share of Freehold形式出售。业主一般都能拥有999年租期和不需要缴纳地租，大家共同担起对公寓的维修和修缮责任。
哪个产权比较好？
一般而言，最好的产权形式是absolute freehold绝对永久产权，因为房主可以在遵循当地政府管理条例的情况下自由使用，出租，转让，抵押，改造房产，对房产有终身所有权，可以世代相传。Leasehold 相对来说是比较次一点，因为在法律上你只拥有了这个单位的产权，但土地并不属于你，因此土地持有人可以对你征收高额的地租和管理费，而且年期一到房子的拥有权直接归地主所有。
从英国产权制度的多样性可以看出法律的完善和对产权所有人的最大保障，尤其是对永久产权的房子真正做到“长久，永久拥有”。反观香港的所有物业产权只到2047年，之后的产权归属是没有明确定义的。国内的大部分住宅只有70年权限，到期之后的续约或产权变更也是没有明确的定性。很多海外投资者就是首先看重英国产权制度的完善和对私人财产的绝对保护而选择投资英国。
谁可以在英国买房？
简单来说，任何人。
英国居民和非英国居民都可以在英国置业。
无论你是否持有英国有效签证，是否有居英权，是否人在英国，都可以完成英国置业。你可以委托英国的买方中介和律师帮你处理买房事宜，有的律师可以接受网上签署买房合同，有的律师会把合同发邮件给你，你打印合同并亲笔签名之后再寄给律师即可。在买卖双方交换合同那天，你也不需要亲自到场，所有的手续都会在网上完成。
对于非英国居民来说，如果在英国或者英国以外有稳定的收入，也有机会申请到英国银行的房贷，只不过房贷利息会比英国本地居民略高。
英国买房流程
在英格兰和威尔士，买房的流程一般包括以下几个步骤：
申请银行贷款
每个人可以申请到的房贷金额取决于首付比例，税前年收入，日常开支情况，信用记录，负债情况等，一般最多可以借到税前年收入的4.5-5倍。如果房产持有人不止一人，银行会综合评估所有申请人的收入情况。非英国居民的海外买家，如果有稳定收入，也有机会申请到英国银行的房贷。在确定房贷金额后，银行会提供一份贷款证明Agreement in Principle (AIP) 也叫Decision in Principle (DIP)，这份证明一般有效期长达6个月，文件会显示银行在初步评估过你的财务情况后，最高愿意贷款的金额。在看中房产出价的时候，需要向卖家或代理中介出示这份文件，证明你的购买力。
确认买房总预算
确认买房总预算需要综合考虑银行贷款金额，首付金额，律师费，银行贷款手续费，中介费，印花税，验房费，银行转账手续费，搬家费用等。如果想以公司的名义买房投资，还需要考虑公司注册费用，会计费等。
找房
首先我们要明确找房要求，如果是投资性房产，首要考虑的是投资回报率和房产增值率。
英国的投资类型房产有住宅出租，学生公寓，养老地产，酒店，餐厅，办公室等，了解不同地区不同类型地产的投资回报率，出租率，抗风险性，租金增长，房价增长的数据是很有帮助的。如果是自住房产，我们在选区上会考虑通勤，学区，治安，小区氛围等。针对房子内部布局会考虑卧室数量，是否开放厨房，洗手间数量和楼层分布，朝向，装修风格等，有些人还会考虑风水。
在明确自己的找房要求清单之后，一般有三种方式获取房源，一是在网上找中介代理的公开房产，二是找没有被放到市场上公开售卖的房产。常用的网上房源信息平台有Rightmove和Zoopla。寻找市场外off market的房源主要通过与当地中介沟通是否有即将上架的房产或者主动联系业主询问是否有出售意向。同时，也可以密切留意一些因为交易中断而重新回流到市场上的back to market的房子。这类房子的业主通常会很急切地希望找到新的买家，出价议价的成功率更高。银行也会有一些因为没有按时还贷而被回收的房产，因为银行通常通过售卖这些房产获取被拖欠的贷款，售价一般更低，交易时间也更短。
第三种找房的方式是拍卖房产。这种类型的房产通常急需翻新，装修状况欠佳，并且要求在1个月内完成所有交易。我们在出价之前需要请律师检查所有法律文件确认没有问题，如果是贷款买房，需要与银行确认放款时间可以满足。因为牵涉的手续更复杂，风险较大，比较适合有丰富的英国市场经验的成熟买家考虑。
看房
当找到感兴趣的房产后，可以通过代理中介预约看房。有些中介会主动提供网上看房视频或360度虚拟看房，帮助你更好地了解房子内部情况，确认符合自己的要求再进行实地看房，节省时间。一般来说，实地看房时长为15-20分钟，如果购买的是二手房，需要留意房子是否有肉眼可见的破损，老化或明显的结构问题，在出价的时候可以要求卖家维修或者用来作为砍价的依据。如果购买的是新房，多数情况看的是样板房，需要了解样板房里看到的有哪些内容是标准交房不会提供的，例如有些楼盘的地板，地毯，瓷砖，厨房电器，花园草地等是要加钱才会提供。这些额外的费用也要在出价的时候综合考虑。
出价议价
在出价之前，我们要先了解市场交易行情，是买方市场还是卖方市场，有多少看房者，卖家收到多少个offer，卖家的卖房动机以及心里的价格底线。如果你知道卖家已经收到很多个竞争顾客的出价，你要做好心理准备如果你出价太低就会损失这个机会。如果你第一次出价被拒绝了，你可以询问卖家的还价。如果这个还价是低于你心目中能承受的最高价格，你可以在还价和第一次出价之间选一个数字。你可以要求卖家赠送家具或者提供装修改造。如果你是首次购房，赠送家具可能会帮你省下一大笔开支，卖家也不用烦恼如何把自己的东西搬走。
达成协议，委任律师
当你的报价被接受，双方达成价格协议的时候，需要正式委任一位律师，并提交律师信息给卖家。代理中介收到律师信息之后，会给双方律师发送一份销售备忘录（memorandum of sale）。如果是购买新房，一般要求支付几千英镑的预定费，如果是购买二手房，在这个阶段不需要支付任何房产费用。
进入法律过户程序
律师会审查买卖合约，申请土地查册，向卖家律师就房产信息进行提问，同时对买家进行反洗钱资金审查，整个过户程序大约需要8-12周。如果银行需要委任自己的律师对房产进行审查，整个法律流程需要的时间长达3-6个月。
完成贷款申请
在收到memorandum of sale之后，需要把房产地址和数据提交给银行，银行会安排专业人士对房产进行估值，审查，确保房产符合贷款要求。银行一般不对房产的结构质量进行检验，所以为了保障买家的利益，我们会建议买家在这个阶段聘请专业人士进行验房。
验房
验房类型分为三类，新房验房（snagging survey），针对二手房的二级买房者报告（level 2 homebuyer survey）和三级建筑报告（level 3 building survey）。建议聘请当地的有皇家特许测量师学会（RICS）认证的测量师进行验房。Homebuyer survey主要适用于房龄不高的房产，而三级的建筑报告主要针对房龄高的房产。根据房子的大小和价值，报告的费用在300-2000镑不等。这里有个小技巧是，买家根据验房报告提供的房产估价建议，以及维修费用建议，可以重新跟卖家进行价格谈判或要求卖家把房子维修好之后再交割。
交换合同
当律师完成法律文件审查之后，双方会商议交换合同的日期以及正式交房的日期。交换合同的时候买家需要支付10%的房款，法律效力正式生成。一般在交换合同之后1个星期之内，买家会支付剩余90%的房款，收到钥匙正式收房。整个过程一般由律师在电话或者网上完成，不需要买卖双方亲自在场完成，这也给很多海外买家提供非常大的便利。
注意：
要注意的是，由于英格兰买房程序与国内非常不同，只有在律师完成所有法律审查，验房，确保你对房子满意的时候才会交换合同，然后支付10%的房款。所以在此之前，买卖双方对于这个交易是没有必买必卖的法律责任的，任何一方若改变心意都可以中止交易。这种形式一方面给买家提供了更多的保障，如果对房子的质量或法律文件不满意，可以随时终止交易而没有违约金。
當然，这种不确定性也给买家带来困扰。如果卖家中途改变心意不卖房，买家便会因此损失前期支出的买房费用，浪费时间，不得不重新找下一套房子。因此，在达成售价协议之后，我们需要密切跟进后续的交割程序，积极推进交易，把不确定性降到最低。
